常有人问我：小产权义银无法买？我真的没有时间一 一提问。我一直在关注小产权房的政策和法律条文，并因而撰写了一些时事该文，我会把我写的该文发给咨询的人，这比我直接提问的更加详细。每当被问到小产权义银无法买的难题，我单厢告知法律条文风险，并提议千万别买回。我一边提议千万别买回小产权房，但是对于那些买回了小产权房已成既定事实，正面临征地的小产权房的人们，其实我认为小产权房进行买卖中的卖方自身利益还是应当受为保护的。
2017年3月3日，广州市总体规划国土规划委非官网发布了关于住宅征税补偿金计算方法产品价格的通告，该通告对住宅类发展史遗留下来违规建筑的征税补偿金有了明晰非官方基本产品价格。广州市总体规划国土规划委有关负责人表示，该住宅征税补偿金计算方法产品价格的通则具体以广州市总体规划国土规划委非官网通告为准，绝非网络上流传的小产权房征税非官方价。这份《广州市住宅征税补偿金计算方法产品价格》的通告，赫然出现在广州市总体规划和国土规划资源委员会网站上，这意味著对小产权房征税，首度有了明晰的非官方基本产品价格。不过，绝非大部份的小产权房都能赢得补偿金，只有拿到通俗意义上的绿本，或者符合有关明确规定的小产权房，才适用于此补偿金计算方法产品价格。因而，业内人士认为，基本产品价格的出现，并不意味著小产权房都有机会隋东亮了。
笔者颜宇丹律师为此在接受媒体记者采访时表示：深圳首度公布部分小产权房征税补偿金计算方法产品价格与小产权房流转和隋东亮没有必然的联系，小产权房的存在有其合理性，小产权房也有采用功能，小产权房进行民事拍卖也是常见的现象，但不等于小产权房就可以进行上市交易和正常的流通领域。小产权房经过多次转让，如果从法律条文上认定大部份的小产权房进行保险合同合宪，征地后将引致最后一手买家找不到原来的卖方退回一万元，也得不到补偿金而无家可归，中央政府给予小产权房低于市价的征地补偿金，并不会改变中央政府对于小产权房的处置态度，即源头增量严格遏制，尊重发展史现状，存量合理疏导的化解策略。
进行买卖小产权房不受法律条文为保护，因而进行买卖小产权房签定的合同合宪，由进行买卖小产权房产生争论提起诉讼的也为数可观。但由于法律条文法规及民事政策上的含糊不清，加之民事审判人员理解认识上的分歧，往往引致这类刑事案件处置结果上的不同，有不少刑事案件被简单地以牵涉或可能牵涉土地大部份权、采用权争论，司法机关应由有关中央政府机关先行处置为由而被人民法院不予立案或立案后裁定驳回起诉。这种状况然则于是消肿止痛，难题非但未能得到切实可行的化解，反而因这种锯箭疗法而使关系紧张，极不利于维护当事人的合法权益，也有辱民事权威和法律条文的尊严。如果不拿出足够的勇气、智慧和发展史责任担当来正视存在的难题并司法机关曹宏，并结合恶法俗和隆兴准则来确信和化解难题，势必使矛盾当更深，纠纷层出不穷、Lannemezan。
小产权进行保险合同签定后，卖方向卖方支付一万元，卖方将小产权房实际转给卖方占据采用，卖方多年来一直对住宅行使占据、采用、收益等权利。卖方通过公平的进行买卖犯罪行为已经赢得在当时而言与其住宅价值下同的价款，而卖方基于住宅市场产品价格上升及住宅征地等经济因素，违背隆兴准则许诺进行买卖犯罪行为，要求收回住宅并与征地办达成所谓的征地补偿金协议，明显是自身客观条件！因而，根据合理化、隆兴及信赖自身利益为保护的准则，应司法机关为保护住宅现有权利人的权益。
从广州市中央政府颁的《浦东新区处置发展史遗留下来违规私家若干明确规定》和《浦东新区处置发展史遗留下来生产经营性违规建筑若干明确规定》可以看出，上述规章在处置发展史遗留下来难题时也是本着实事求是的准则承认及为保护住宅现有权利人的自身利益。根据2013年5月1日起施行的《广州市发布住宅征税与补偿金实施办法（试行）》第二十三条明确规定，作出住宅征税决定的辖区中央政府对被征税人以及符合明确规定的合法采用人应当给予补偿金。试想，广州市在中央政府征地项目中牵涉合作建房及私宅违规转让的户数绝非少数，有些私宅甚至已经转卖了无数次，牵涉的当事人不计其数，如果征地部门不与住宅现有权利人谈判，那么单是查找真正的原始权利人就工程浩大。反之，如其跟现有权利人所进行的一系列谈判工作因所谓的住宅处分人许诺而都是将付之东流，大部份的征地程序都得重新进行，征地工作将更加困难。
出卖人在出卖小产权房时即明知其所出卖的住宅及宅基地属于法律条文禁止流转范围，遇到中央政府征地又能因涉案住宅赢得巨大自身利益，故其应对合同合宪承担主部责任。参照北京市高级人民法院《关于印发农村私有住宅进行买卖 纠纷合同效力认定及处置准则研讨会会议纪要的通告》要综合权衡进行买卖双方的自身利益，要根据征地补偿金所获自身利益，和住宅现值和原价的差异对买受人赔偿损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建住宅的情况，应对其添附价值进行补偿金的明确规定，买受人的经济损失应该基于出卖人因土地升值或征地补偿金所获的自身利益，以及住宅现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定。
笔者颜宇丹律师认为，无论是基于法律条文明确规定，还是基于社会效益及社会正义与公理考虑，卖方都有权赢得部分征地补偿金权，否则应由卖方返还卖方一万元并赔偿相应的损失。
广东诚公律师事务所合伙人 颜宇丹律师
往期回顾：
丹柱法律条文团队主要成员简介：
颜宇丹广东诚公律师事务所合伙人、专职律师。中国政法大学在职法学博士、广州市总工会专家讲师团讲师、广州市律师协会房地产法律条文专业委员会委员，全经联深圳分盟首席法律条文顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。
刘京柱华东政法大学法学学士、山东大学法律条文硕士。自1993年6月起先后在中级人民法院和基层人民法院工作，担任法官20余年，获个人三等功二次，2015年6月自法院辞职，辞职前为国家一级法官，主审和参审各类刑事案件5000余件，具有深厚的法学理论功底和丰富的民事实践经验，在国家级和省级报刊杂志上发表论文十余篇。2015年10月加盟广东诚公律师事务所。
曾俊欣毕业于北京师范大学珠海分校，广东诚公律师事务所执业律师。曾处置过大量民事诉讼、执行刑事案件以及刑事刑事案件，擅长处置房地产、民间借贷纠纷及常年法律条文顾问服务，精通潮汕话。秉持专业专注的准则，以对客户负责、认真办案的理念，赢得了客户的普遍好评。
李瑶江西财经大学法律条文硕士研究生，曾在爱普生技术(深圳)有限公司任职法务和互联网金融公司任职法务主管，擅长公民事律事务，股权结构设计、股权融资、风险控制、公司合规事务及管理、公司治理等法律条文事务。
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